本报讯(德州晚报全媒体记者 张明凯)

一起房屋买卖合同纠纷中,双方在合同中约定卖房人“净拿”房款104万元,但买方却坚持认为个人所得税应由卖方自行缴纳,其只愿意承担交易过程中的契税及中介费。近日,南通某法院对此案作出维持一审的终审判决,认定买方李女士系违约方,其已经支付的5万元购房定金抵作应支付的违约金。

2017年初,黄某委托海门市某中介出售自己名下位于静海新村的一套房屋。很快,李女士看中了这套房屋。经过中介的牵线,黄某和李女士就该房屋买卖达成了合意,两人在中介签订了售房协议书。

双方在协议中约定:黄某(甲方)将该房屋出售给李女士(乙方),总价为104万元,过户费用由李女士承担,同时该合同第13条附说明“甲方净拿104万元”;乙方同意向甲方交纳定金5万元。合同还专门约定过户费用和中介费用均由乙方李女士支付,并注明了违约金为房款总价的20%,即20.8万元。合同签订当天,李女士根据协议将5万元定金支付给了黄某。

随后,双方依约来到不动产登记中心办理过户手续时,因“个人所得税由谁来负担”的问题发生争执。李女士认为,个人所得税一般由得利者个人自行缴纳,双方为此僵持不下。后来,李女士一纸诉状将黄某告上法院,诉请解除双方售房合同并由黄某支付违约金20.8万元。

黄某却认为构成根本违约的是李女士,向法院提出了反诉,要求解除双方房屋买卖合同,并由李女士支付违约金20.8万元。

法院经审理认为,根据个人所得税相关法律、法规,个人所得税的纳税人固然应当是房屋出售方,但根据交易习惯,二手房房屋买卖合同中广泛存在买卖双方对个人所得税的实际承担人进行约定的情况,社会公众对“净拿”概念亦有普遍的共同认知,即由买方承担所有的交易费用。考虑二手房交易市场行情及黄某关于其损失的陈述,对合同约定的20.8万元违约金酌情确定为5万元。李女士已支付定金5万元,抵作违约金。李女士不服,向二审法院提起上诉,某中院经审理维持了原判。

鸿正律师事务所主任王秀鸿评析

根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

王秀鸿表示,本案中所涉购房协议合法有效,双方均应当按照协议约定履行各自义务,合同履行过程中双方对个人所得税由谁负担产生争议,导致合同未能全面履行。对于双方争议应当根据协议有关条款、法律规定、交易习惯等因素作出理解,从而确定责任主体。

具体到本案,涉案协议条款中“净”应理解为纯粹之意,“净拿”应理解为最终纯得之意,结合双方协议中约定的“甲方净拿104万元”以及当前房屋买卖交易习惯,应理解为由李女士承担交易中产生的契税、个人所得税等费用,卖房人最终纯得104万元。因此,双方因个人所得税由谁负担产生争议导致合同未能履行,主要原因在于买房人,应由其承担违约责任。