由被动变为主动 自末端走向前端｜ 房产领域三全服务“德州模式”全省推广 | 德州云-德州晚报全媒体

“没有“三全服务”的大力指导，我们今年的交付任务可能很难完成。”碧桂园德州片区负责人李洪振说道。

10月24日下午4点左右，在德城区桂园星悦时代项目施工现场，十多名工人正在忙着进行供暖、供水主管道的焊接与保温。今年元旦前，500套住房将如期交付到业主手中。

李洪振口中的“三全服务”，指的是德州市推行的房地产项目全周期、全流程、全要素“三全”服务集成改革。全周期是指房地产开发项目自土地出让至物业进驻正常运维的项目运作时间周期；全流程是指从落实土地规划条件和建设条件到物业资料备案等所有行政审批事项流程；全要素是指土地、劳动力、资本、技术、数据等各类资源要素。

“一官两员”为房地产企业保驾护航

2021年以来，房地产市场持续下行，大量项目存在难交付风险，房地产领域问题较为突出。2023年5月，德州市住房和城乡建设局对全市房地产开发项目开展全周期、全流程、全要素集成服务，从项目拿地阶段就开始介入，通过加强政策宣传、企业困难问题帮扶、关键事项重点督导等方式，变事后监管为事前事中服务，及时发现处置风险隐患，扭转先违规后整改的被动局面，从而促进推动房地产市场平稳健康发展。

“今年年初，由于资金原因，星悦时代项目没能如期完成节点建设任务，导致水电暖施工无法进场。随后，虽然资金问题解决了，但施工工期也迫在眉睫。”李洪振介绍说，前期给水电暖单位提供的施工面比较延后，鉴于交付节点越来越近，留给他们的时间比较紧张，导致短时间内需要投入大量的材料和人力才能推动项目完工。

为了帮助房地产项目解决建设过程中遇到的难题，我市成立市级联合指导组，建立县级“一官两员”（一名首席服务官、一名帮办员、一名督办员）队伍。针对星悦时代面临的问题，德城区的“一官两员”及时将问题反映给了相关主管部门。市公用事业发展中心热力发展科科长姜山作为市级联合指导组成员之一，及时协调热力公司，根据这个项目的具体情况、交付日期，进一步优化施工方案和建设计划，加快施工进度，确保项目交付时供水、燃气、供热设施齐全。

目前，市级指导组有30人，由住建部门牵头，自然资源、市场监管、城管、金融监管等部门参加，在4个行业协会（建筑业协会、房地产业协会、物业协会、勘察设计协会）中聘请专家，为项目提供技术指导，为政府提供决策参考。市级指导组每月对中心城区项目开展一次全覆盖巡查，及时研究解决问题。

在县级层面上，“一官两员”模式为每个项目配备一名首席服务官、一名帮办员和一名督办员。首席服务官牵头服务工作，帮办员帮助办理手续，督办员督促落实法规制度要求。“一官两员”由县级住建部门、镇街、社区和项目管理公司选派业务骨干担任。目前，全市“一官两员”队伍500余人。“一官两员”每周开展一次现场服务，每个工程节点必到。县级住建部门每周召集一次会议，集体研究解决“一官两员”反映的问题。

建设“三全”集成服务平台 提升服务效能

23日下午，在我市住建部门展示的德州市房地产开发项目“三全”集成服务平台上，中心城区项目地图和“四色”管理动态图表已经更换一新。

德州市房管中心工作人员李元杰介绍说，为全面及时掌握每个开发项目的情况、促进项目依法合规建设，去年市住建局开发建设了德州市房地产开发项目“三全”集成服务平台。目前全市所有的在建在售项目全部纳入平台管理，实时更新项目信息。平台通过信息化手段，实现对项目从土地出让到物业进驻全周期信息的跟踪与监管，可随时调取、一键查询。

去年5月份，德州市住建局联合7个相关部门出台实施意见，全面梳理开发建设经营的各个环节，形成土地出让及规划、开发建设、商品房销售、竣工交付、物业管理5大阶段23项服务内容。

德州市建立了“三全”集成服务台账和项目地图，全面掌握项目的建设、销售、投资等信息，并根据项目的风险程度实行“四色”动态管理，绿色代表在建未售项目、蓝色代表正常在建在售项目、黄色代表群众投诉较多的项目、红色代表有逾期风险的预警项目。在此基础上，编制《主动帮服清单和风险防控清单》，每到一个阶段，即时开展服务。

企业拿地后，“一官两员”主动介入，帮助企业协调有关部门办理开工前各项手续。开工后，“一官两员”每周到现场巡查，指导企业落实质量安全管控和扬尘防治措施，及时纠正施工中的违规行为。

及时协调水电气热专营单位加快专营设施建设，协助推进项目周边配套设施建设。对涉及多部门的事项、需市政府解决的问题，进行提级办理。比如，德城区尚德园项目地下热力管线迁移、雅悦府项目出入口办理土地手续等问题，市政府召开专题会议进行研究，均得到圆满解决。

依托“三全”工作机制，“一官两员”全天盯靠，市级指导组重点帮扶，先后为星悦时代、隽峰名筑办理贷款展期1700万元，为星悦时代、玖锦台、隽峰铭筑争取授信融资2600万元。

以集成服务促住宅品质提升

在采访中，一些企业负责人反映，5000万就能帮一个项目起死回生，“白名单”真是及时雨。为帮助企业解决融资难的问题，市级组织召开了5次政银企对接会，“一对一”指导项目做好问题修复，尽快达到“白名单”条件。

截至目前，协调机制共推送“白名单”项目67个，审批授信65个，贷款落地27.84亿元，贷款落地率40.76%。

大力推进高品质住宅建设，出台了《高品质住宅开发建设指引》，积极引导房地产企业转型升级。今年3月份，山东省住房和城乡建设厅公布首批高品质住宅试点项目21个，我市臻月兰庭、东海国际2个项目上榜。东海国际还被中房协评为“全国首批高品质住宅”。

“房地产开发项目复杂且周期长，涉及众多部门与环节。我市通过开展“三全”服务，实现集成式、即时式、上门式服务，做到问题早解决、风险早化解，从而有效维护群众合法权益，引导项目开发经营合规，促进市场健康有序发展。”德州市住房和城乡建设局党组成员、市房产管理中心主任哈勇介绍说。

下一步，我市将继续深化房地产“三全”服务集成改革。一方面，强化市级指导组和“官两员”队伍，提升帮扶效能;另一方面，继续开展送政策、送技术、送资金上门服务，及时为企业纾困解难。此外，将“三全”集成服务与保交房任务、高品质住宅建设、现房销售试点、白名单融资协调机制等当前房地产重点工作相结合，积极探索我市房地产发展新模式，助力我市房地产业高质量发展。