上半年德州楼市：老旧家属院，成交顶流！ | 德州云-德州晚报全媒体
自6月17日起，记者走访城区多家房产中介门店发现，2026年上半年德州楼市二手房成交量远超新房，主城区老旧家属院更是成交主力军。片区存量基数大、购房需求高度匹配、置换交易循环流转，多重因素让老旧小区房源持续走俏。
“今年本店新房交易量仅为二手房的三分之一左右，庞大的老旧小区存量，成为二手房市场的核心支撑。”尚家地产负责人王俊强表示。
“我们门店五成以上成交单，都是主城区老旧家属院的房子。除老小区外，部分2010年后建成的次新小区也有成交，买家基本以年轻人为主，大多买来用作婚房。”卓鸿置业门店店员张先生向记者坦言。他补充，老城区老旧房源储备格外充足，出手成交速度远快于新建小区。
王俊强对此深有感触：“从今年上半年整体数据就能看出市场反差，二手房价格持续下调，部分房源价位近乎腰斩，性价比大幅提升。普通老旧房源价格一路回落，但实验小学、九中周边学区老房价格十分坚挺，一二楼优质楼层单价普遍在万元左右，五六楼高楼层价格则相对更低。”
记者走访发现，东到岔河、西至铁路、南抵万达、北达大学路的核心范围内，密集分布着各类老旧家属院，依托成熟的区位与配套，成交热度居高不下。
老旧小区持续热销，根本原因是精准匹配了不同群体的购房需求。
从事房产中介工作10年的郭女士介绍：“老城区老旧房主要对应两类客群，一类是刚需学区家庭，专门入手核心片区小户型老房，解决子女入学问题；另一类是40岁以上中年人，为父母置办养老居所，这类购房者更看重商超、菜市场、医院齐全的生活配套，对名校学区没有硬性要求。”
26岁刚需购房者张先生就是老城区二手房的典型买家，他刚在万达周边购入一套二手房，“刚工作收入有限，买新房压力实在太大。这边二手房总价低，出门就是商圈，出行购物都十分便利，适合自住过渡，等以后有生育规划再置换学区房。”
“反观主打改善置业的天衢新区楼盘，不少业主入住后感觉片区商业商圈配套不足、人居氛围冷清，因此选择回流老城居住的购房者不在少数。”郭女士告诉记者。
当下二手房市场置换需求旺盛，老旧小区成为刚需入场、改善升级的关键枢纽。王俊强告诉记者，目前市场上多数售房者均为老城区老旧小区业主，“等家中孩子完成学业后，学区房的专属价值便会弱化，加之老房户型局促、物业服务滞后，多数业主会选择出售老旧房，置换大户型、高绿化的品质住宅，提升居住品质。”
市场形成清晰的双向流通闭环：刚需群体低价入手老房，满足子女入学、养老居住、短期过渡等核心需求；老城区业主出让老旧房源，置换高品质改善住宅。源源不断的置换循环，持续消化老城存量老旧房。
不难看出，适配多元刚需的老旧住宅，在二手房市场拥有难以替代的刚需价值。对比整体平淡的新房市场，依托老旧小区成交拉动，二手房市场热度持续走高。
如今，购房者置业愈发理性，不再盲目追捧新房，地段、配套、性价比已然成为购房首要考量标准。