金谷园小区“信托制”解决信任危机——“倔老汉”第一个交了物业费 | 德州云-德州晚报全媒体

金谷园小区始建于2002年，22栋楼，1100户居民，是德城区典型的大型老旧小区。二十多年下来，路面破损、管道老化、停车混乱，物业服务水平逐年下滑，居民的怨气越攒越深。

2024年，老旧小区改造的东风终于吹到了金谷园——路修了、墙刷了、车位划了，面貌焕然一新。可“面子”刚亮起来，“里子”又塌了。当年12月，原物业因收费率低、连年亏损直接撤场。小区一夜之间垃圾无人清、大门无人看、设施无人修，12345热线投诉量激增。

“那段时间，连路灯坏了都没人管，晚上回家得摸黑。真让人心凉。”居民张阿姨回忆起来直摇头。

“居民不交费→企业亏损→服务下滑→最终弃管”——这个恶性循环怎么打破？新湖街道和丰华社区决定不走老路，坚持党建引领红色物业，大胆引入“信托”理念，重构业主与物业之间的信任链条。

2025年1月3日，经业主代表大会投票，在6家候选公司中，济南绿华综合服务有限公司德州分公司胜出，开始试运营。

新物业经理唐鹏振一上任，面对的就是“信任赤字”。他和管理团队商量后，做了一个大胆的决定：前三个月不收一分钱物业费，全部“免费体验”。

“当时我们挨家挨户敲门，有的居民隔着门喊：‘又来收钱的吧？不开！’”保洁班长李大姐哭笑不得，“我们在门外解释半天，说这三个月真不收钱，就是来打扫卫生、修东西的，人家才半信半疑开了条门缝。”

不仅不收费，公司还主动垫资20多万元，把小区监控摄像头全部换成高清的，绿化重新补植，局部路面也硬化了。

住在一楼的刘大爷是小区出了名的“倔脾气”，物业换了几茬，他从来没给过好脸色。有一天半夜，他发现楼道灯亮了——那是物业刚换的声控灯。“这么多年，头一回有人把楼道灯当回事。”第二天，刘大爷主动找到唐鹏振：“小唐，你们要是真能坚持下去，我第一个交费。”

试用期结束，社区组织召开业主大会，就是否推行“信托制”投票。75%的业主参与，同意率高达94%。2025年4月22日，新模式正式启动收费，刘大爷果然第一个来到物业办公室，把半年的物业费按时交上。

“信托制”到底跟传统物业有啥不一样？丰华社区党委书记高琪琦打了个比方：“以前是包干制，物业费全交给物业公司，人家自己花。花哪儿了，居民根本看不明白。电梯广告费、停车费也成了一笔糊涂账，久而久之，谁也不信谁。”

金谷园的“信托制”彻底换了模式：全体业主交的物业费不再归物业公司“自有”，而是统一进入小区全体业主共有的“公共运维专项资金”账户。所有支出严格“以收定支”，花在哪儿、花了多少，全得明明白白。物业企业只按约定比例提取酬金——金谷园约定为8%。

更关键的是“三公开一随时”：小区设独立对公账户，收入、支出、重大维修全部线上线下同步公示。居民打开微信公众号，或到物业综合楼翻翻台账，每一笔钱的去向都能查得清清楚楚。

“以前交了钱像扔进黑洞，现在每一分钱都在眼皮底下转。”业委会主任魏磊说。

据悉，2026年7月7日，德州市住房和城乡建设局牵头起草了《德州市关于推行“阳光信托制”物业服务试点模式的工作方案（试行）》，面向社会公开征求意见。目前，市住建局已在全市筛选了经纬家园等首批六个小区试行信托制。

8月7日下午，记者在金谷园物业综合楼门口的公示栏看到，唐鹏振刚刚更新了截至7月份的收支明细：年初累计至今收入563040.13元，支出443334.44元，结余121758.09元。从物业费、停车费、公共收益，到人员工资、办公费、水电费，一笔笔列得清清楚楚。

到2025年底，金谷园物业费收费率从不足60%跃升至98%，12345热线投诉率同比下降40%。从“失管弃管”到当年实现扭亏为盈，这个曾经让街道社区头痛的“老大难”，成了德州红色物业的“样板间”。