从“工业锈带”焕新为“活力秀场”——废弃拖拉机厂变身赛车天堂 | 德州云-德州晚报全媒体
老旧厂区，曾刻写城市工业的荣光。但随着区域功能调整，它们有些逐渐沦为城市的“补丁”。在城市更新转向“精耕细作”的新阶段，德州以土地混合开发为突破口，推动存量空间品质跃升与业态重构，让一条条“工业锈带”蝶变为扩内需、促消费的“活力秀场”。
7月份，在德城区大学西路德达汽车消费产业园新坐标汽车俱乐部里，引擎轰鸣震耳欲聋。山东省卡丁车联赛正上演速度对决，来自全国各地的30多支车队在赛道上疾驰，激情四溢。
张杨是暗夜雷霆车队的队长，他从北京带来了3个车队12名队员，“在北京练车成本太高了，没想到德州有这么专业的场地，训练成本只有北京的一半。”于是，他当场和新坐标汽车俱乐部的负责人达成了初步协议——将德州列为车队的日常集训定点场所。
而两年前，这里还是另一番景象：厂房破败、门窗紧闭，400亩土地上荒草丛生。再往前推十年，这里是德州拖拉机生产基地，机器轰鸣、工人穿梭，是城市工业的荣光所在。
厂房面积达10万平方米的沉寂空间如何被重新唤醒？考验着城市的智慧。
德达投资公司接手这片厂区后，决定进军汽车消费赛道，打造集销售、驾考、赛事、休闲于一体的综合性产业园。但问题随之而来。德达汽车消费产业园运营管理有限公司总经理李荣鑫坦言：“厂房层高、结构完全适配汽车展厅的需求，空地区域可以做卡丁车赛道。但如果按传统方式把工业用地调整为商业用地，就不能完全满足我们各个业态的布局。”
按惯例，一宗地“招拍挂”只能有一种用途。传统规划模式下，工业用地只能建工厂，商业用地只能建商场，文体用地只能建场馆。企业如果在一个地块上同时布局汽车销售（商业）、车辆检测（工业）、卡丁车赛道（体育）、仓储物流（仓储），就需要分割成多宗不同性质的地块分别拿地，不仅成本高昂，而且割裂了园区的整体性。
去年，山东出台城市更新实施意见，明确支持土地混合开发、用途兼容及转换。德州市自然资源局城市规划科副科长王飞飞介绍：“这个项目以商业服务业为主导，我们设置了不低于30%的商业服务业占地比例，同时结合项目业态布局，允许混合一定比例的工业、仓储、文体等其他用途。企业可以在同一个地块上灵活布局多种功能建筑，更加适配多业态发展的需求。”
德州市自然资源局党组成员、副局长庞云冲表示，德达汽车消费产业园项目正是这一政策的直接受益者。原本需要分割成五六宗不同性质地块分别拿地的困局，通过“商业主导+混合其他用途”的规划调整，实现了“一宗地、一个主体、多种功能、整体开发”。
“规划解决了‘能不能用’的问题，但‘怎么算账’仍是现实难题。”庞云冲介绍说，“前期投入近十亿元，单一企业难以承受。德州市自然资源局采用‘分段出让+先租后让’的灵活供地政策：新建区域通过招拍挂取得土地，老旧厂房采用租赁模式，让企业轻装上阵。同时，将园区约9万平方米的闲置厂房进行业态升级，改造为汽车后服务区，承载汽车加装、维修、喷漆等功能，大幅降低了企业建设成本。”
政策落地后，园区活力迅速激活。
2025年7月，德州卡丁车争霸赛在新坐标赛场开赛，来自山东、河北等地的22支队伍参赛。
2026年7月，“好运山东”山东省卡丁车联赛德州站在此举行，吸引了北京、天津、河北、河南、江苏及山东等地150余名车手同场竞技。这是德州首次承接省级卡丁车联赛。
一位参赛的河北车友这样评价：“新坐标赛场的规模，在一线城市也不多见。”
德州新坐标赛车场是德州唯一一家国际标准的卡丁车场地，赛道按照FIA国际A级赛道标准建设，全长1088米，路面宽9米，弯道宽度9至13米，为车手提供极具挑战性与观赏性的竞技环境。该场地被省体育局编入山东省户外运动目录，成为全省首批100家省级认证户外运动场地之一。
德州新坐标汽车俱乐部有限公司总经理方伟介绍：“目前我们会员已有3000多人。周末客流量达500人左右，‘五一’、国庆等节假日每天接待800到1000人。本地车手占比80%，外地占比20%。德州正逐渐成为卡丁车爱好者的新地标。”
陕西的张老板，花费近30万元买了一台杜卡迪，在家放了不到一个月，又想换一台40万元的哈雷·戴维森。几经辗转，他把旧车送到了德达汽车消费产业园，标价21万元。江苏南京的王先生喜欢频繁换车，平均每周要换一台高档摩托车。王先生在指定的二手车平台上挑选好车型，交由专业的公司托运。他每次缴纳1万元服务费后，就可以在南京当地的服务网点提取车辆，享受最新款的二手高档摩托车。
这些均是由捷安国际贸易（德州）有限公司搬到园区后新拓展的业务。该公司也是首批入驻德达汽车消费产业园的企业之一，在全国拥有200多家摩托车服务网点，在德州拥有一支专业摩托车质量检测团队。公司总经理牟广旭说：“搬到这里后，店面从300平方米拓展到2000平方米，业务从单一销售扩展到检测、维修、托运。仅销售一项，业绩就比一年前高出10%左右。”
牟广旭计划邀请几家同行进驻，免费提供场地与配套服务，打造德州摩托车的高端消费部落，“让喜欢玩机车的群体，在这里实现自己的梦想。”
如今，四栋商业综合体正在紧锣密鼓地施工中。工地上塔吊林立、机械轰鸣。预计今年12月，综合体将全部完工。后续将继续引入商户百余家，有望成为鲁西北区域规模最大的汽车消费新地标。
李荣鑫介绍，园区正规划引入餐饮、休闲、写字楼等多元业态，未来将把这里打造成一个真正意义上的城市活力综合体，“汽车不仅是交通工具，更是一种生活方式。我们希望人们不仅能来这里买车、练车、看比赛，还能在这里吃饭、喝咖啡、办公、社交，形成一个24小时都有活力的消费场景。”
“从拖拉机轰鸣到赛车引擎咆哮，从‘工业锈带’到‘活力秀场’，德达汽车消费产业园的蝶变，不仅是德州城市更新的一个缩影，更是国家、省、市三级土地混合利用政策协同发力的生动注脚。”庞云冲表示，今后，这里将成为集汽车销售、赛事竞技、休闲娱乐、商务办公于一体的城市新地标，为老工业厂区的存量盘活提供一个可复制、可推广的“德州答案”。
近年来，德州市自然资源局统筹运用土地储备供应工具，综合运用规划调整、土地置换、混合用地、弹性供地等政策“组合拳”，把存量土地“包袱”转化为“增量资产”，积极为基础设施建设积累资金、为城市更新改造拓展空间。市自然资源局党组成员、市土地储备整治中心主任李逊泉表示，2025年以来，我市通过主动经营式收储，已成功盘活中心城区20余个地块，共计4000余亩用地。
